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近一两年来,中国类REITs产品层出不穷,但多为债权性的私募产品,至今并没有在公开市场交易的标准化权益型REITs。从近期披露的制度和中国的实践来看,目前中国版的REITs与国际上主流的REITs存在一些差异。一是国内REITs与国际市场主流品种的底层资产存在差异。标准化REITs底层资产一般是发行主体持有的物业,国内REITs底层资产比较多样化,既有物业的BOT运营权,如鹏华前海万科REITs,有通过资产计划嵌套私募基金持有物业,如中信启航专项资产管理计划。其次是投资产品通道不同。标准化REITs投资者持有的是具有取得房地产投资信托资格的公司的股票或者基金份额,而国内类REITs投资者多为持有资管计划的优先级。最后,也是较为重要的是国内外税收制度不同,取得房地产投资信托资格后标准化REITs对于分红部分一般免除公司所得税,而国内暂无相关税收制度安排。

近年来,长江经济带的粗放式发展导致资源环境约束日益趋紧,区域性、累积性、复合性环境问题愈加突出。长江经济带产业结构重型化特点突出,重化工产业沿江高度密集布局,长江沿江省市化工产量约占全国的46%,资源消耗和污染排放强度高。这些沿江的重化工产业园区和企业使长江部分支流污染严重,污染事故频发,部分饮用水水源地也存在安全隐患,废水排放量逐年增加。另外农业水源也面临很大的污染威胁,农药、化肥等污染性要素投入仍在高位运行,近五年农药施用强度由0.018吨/公顷略微下降到0.017吨/公顷,化肥施用强度由0.504吨/公顷上升到0.507吨/公顷,区域水环境治理面临着较大挑战。

一个典型的案例是,4月23日,武汉市挂牌10宗用地,总起拍价格近200亿元。其中编号P(2019)028号宗地,经过172轮竞价后,被长沙市美的房地产开发有限公司以28.57亿元竞得,溢价率80%,楼面价格10369.76元/㎡。上述长沙美的房地产开发有限公司即是美的置业全资子公司。

北部湾港:1-8月货物吞吐量同比增14.58%北部湾港公告,公司港口8月份货物吞吐量为1605.86万吨,同比增长7.83%;1-8月累计货物吞吐量11951.14万吨,同比增14.58%。深赤湾A:8月份货物吞吐量同比增长5.2%深赤湾A公告,2018年8月,公司完成货物吞吐量591.5万吨,比去年同期增长5.2%。其中,集装箱吞吐量完成46.0万TEU,比去年同期减少0.2%;散杂货吞吐量完成191.4万吨,比去年同期增长38.4%。2018年截至8月末,公司累计完成货物吞吐量4535.5万吨,比去年同期减少3.8%。

从当前我国总体发展现状看,我国的城市化发展依然面临很大挑战。首先,区域经济发展面临不平衡、不充分的主要矛盾,尤其是大城市和小城市之间,发展水平和能力差距很大。我们很多大城市和发达国家大城市的差距在逐步缩小,但小城市和发达国家的小城市的差距依然巨大。中国的小城市公共基础设施老旧落后,对人才和产业几乎没有吸附能力。而发达国家的这些小城市却是高端人才和产业的集聚地,也是科技研发和金融服务业的天堂,甚至是很多世界五百强企业总部的所在地。因此,相比发达国家而言,我们的县域城市面临整体的城市更新,系统补齐基础设施和公共配套的短板。但是我国有2800多个县,单靠国家财政投入显然不堪重负。在当前国家强力去杠杆化解地方债务的背景下,县级政府筹措资金的渠道有限,财力更是不足。所以,缺资金,缺人才,缺产业,缺机制已经成为制约小城市高质量发展的四块短板。因此,亟待运用和创新PPP模式,积极引进社会资本破解发展瓶颈。

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